核心：赠与必须办理过户登记

《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。

也就是说：

签了赠与协议、甚至房子已经交给对方住，只要没办过户登记，房屋所有权仍然属于赠与人。

所以赠与房产的完整流程是：签订赠与协议 → 办理赠与公证（部分地区要求）→ 到不动产登记中心办理转移登记 → 领取新的不动产权证。

登记完成，赠与才算真正完成。

赠与在什么情况下可以撤销

赠与有一个特殊之处：在权利转移之前，赠与人一般可以撤销赠与。

可以撤销的情形（权利转移前）：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。所以房产没过户前，赠与人原则上还能反悔。

经过公证的赠与，或者依法不得撤销的赠与（如具有救灾、扶贫、助残等公益性质的），一般不适用任意撤销。

法定撤销情形（权利转移后也能撤）：

① 受赠人严重侵害赠与人或其近亲属的合法权益；

② 受赠人对赠与人有扶养义务而不履行；

③ 受赠人不履行赠与合同约定的义务（附义务赠与）。

法定撤销应当在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使。

所以：赠与一旦过户完成，想反悔就只能靠法定撤销事由，难度大得多。赠与前一定要想清楚。

附义务赠与要写清楚

「我把房子给你，但你要负责给我养老」——这是典型的附义务赠与。

这类约定必须白纸黑字写进协议，否则日后难以主张：

写明受赠人需要履行的具体义务（如每月支付多少赡养费、负责日常照料、不得出售等）；

写明不履行义务的后果（赠与人可以撤销赠与）。

实务中，附义务赠与的承诺最好写具体、可验证，避免「好好照顾我」这种无法衡量的表述。

税费与登记注意事项

房产赠与涉及税费，且不同情形（直系亲属之间、非直系亲属之间）差别较大，还可能涉及契税、个人所得税、印花税以及后续再次出售时的税费差异。

各地政策存在差异且可能调整，具体税额与办理材料请以当地不动产登记中心和税务部门的规定为准。

建议在办理前先咨询当地不动产登记中心，问清三件事：

① 需要哪些材料（赠与协议、双方身份证明、产权证明、亲属关系证明等）；

② 是否需要办理赠与公证；

③ 需要缴纳哪些费用、大致金额。

另外提醒：赠与过户和买卖过户的税费结构不同。有时「买卖」方式反而比「赠与」更省税，尤其是受赠人日后可能再次出售的情况。建议两种方式都算一遍再决定。

房屋赠与协议 范本（可直接复制）

房屋赠与协议

赠与人（甲方）：[姓名]
身份证号：[身份证号]　　联系电话：[电话]
住址：[地址]

受赠人（乙方）：[姓名]
身份证号：[身份证号]　　联系电话：[电话]
住址：[地址]

甲方自愿将其所有的房屋赠与乙方，双方协商一致，
订立本协议：

第一条 赠与房屋基本情况
1. 房屋坐落：[详细地址]
2. 不动产权证书号：[            ]
3. 建筑面积：[      ] 平方米
4. 房屋用途：[住宅 / 其他]
5. 该房屋 [无 / 有] 抵押、[无 / 有] 租赁，
   如有请说明：[                    ]

第二条 赠与的意思表示
甲方自愿将上述房屋无偿赠与乙方，
乙方自愿接受该赠与。

第三条 附随义务（如有，请填写；没有则注明「无」）
乙方接受赠与后，应当履行以下义务：
1. [例如：负责甲方的日常照料与赡养；
   或：不得在 X 年内出售该房屋]
2. [                    ]
如乙方未履行上述义务，甲方有权依法撤销赠与。

第四条 过户登记
1. 双方应于本协议签订后 [  ] 日内，
   共同到房屋所在地不动产登记机构办理
   转移登记手续。
2. 办理登记所需的税费，由 [甲方 / 乙方 / 双方各自承担]
   承担。
3. 甲方应配合提供办理登记所需的证件和材料。
4. 双方确认：房屋所有权自转移登记完成之日起
   转移至乙方名下。

第五条 房屋交付
1. 甲方应于 [    ] 前将房屋交付乙方使用。
2. 交付时双方共同核对房屋现状及附属设施，
   签署交接记录。

第六条 其他约定
[                    ]

第七条 争议解决
因本协议发生争议，双方协商解决；协商不成的，
向房屋所在地人民法院提起诉讼。

第八条 其他
1. 本协议一式 [  ] 份，双方各执一份，
   报登记机构一份。
2. 本协议自双方签字之日起成立。
   房屋所有权的转移以登记为准。

甲方（签字）：____________　日期：____年__月__日
乙方（签字）：____________　日期：____年__月__日

把方括号内容替换成你的真实信息即可。